Zwangsversteigerung Wohnhaus als Mehrgenerationenhaus

Verkehrswert: 575.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrgenerationenhaus mit 3 Wohneinheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.05.2024 im Innen- und Außenbereich besichtigt. Grundlage der Bewertung sind die Eindrücke vor Ort sowie ergänzende Unterlagen wie Baupläne und Katasterauszüge.

Gebäude

Das Objekt ist ein freistehendes Wohnhaus in Massivbauweise aus dem Baujahr 1980 mit Anbau/Erweiterung im Jahr 1996. Das Haus verfügt über ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Untergeschoss (Hanggeschoss). Es beherbergt drei Wohneinheiten, davon befindet sich eine Hauptwohnung im Erdgeschoss und zwei weitere Wohnungen im Untergeschoss, welche intern per Treppenhaus sowie über eigene Außenzugänge erreichbar sind. Die Grundrisse variieren:

Die Hauptwohnung im EG umfasst Diele, Flur, zwei Zimmer, Duschbad, Wohn-/Essküche, Wohnzimmer, offenen Wintergarten, Balkon und Dachterrasse.
Der Dachraum wurde als einfacher Hobbyraum ausgebaut, ohne baurechtliche Genehmigung und wird daher nicht als reguläre Wohnfläche gewertet
Im Untergeschoss sind eine 2-Zimmer-Einliegerwohnung und eine größere, verschachtelt geschnittene Wohnung mit mehreren Stufen, Durchgangszimmern und Oberlichtern vorhanden.
Der Kellerbereich schließt Technikraum und Werkstatt ein.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 363 m² (EG: ca. 162 m², ELW UG: ca. 68 m², Wohnung UG: ca. 133 m²). Die Räume sind durch viele Fenster, Oberlichter und Terrassenzugänge gut belichtet, im Anbau UG jedoch teilweise nur mit Oberlichtkuppeln und Glasbausteinen.

Modernisierungen erfolgten punktuell, wozu u. a. die Installation einer Gas-Heizung (2003), Terrassenüberdachung, Carport und Photovoltaikanlage zählen. Die Fassaden sind verputzt, das Dach als Satteldach mit Pfanneneindeckung ausgeführt. Die Grundrissgestaltung ist über weite Strecken funktional, teils jedoch nicht zeitgemäß (u.a. kleine Zimmer, einige Durchgangszimmer und fehlende moderne Standards wie Gäste-WC in der Hauptwohnung).

Eine unterkellerte Doppelgarage mit vorgelagertem Doppelcarport sowie weitere Abstell- und Lagerflächen auf dem Grundstück sind vorhanden.

Es bestehen Baulasten hinsichtlich einzuhaltender Abstände zu Nachbargrundstücken. Der energetische Standard entspricht größtenteils dem Baujahr, es ist mit erhöhtem Energieverbrauch zu rechnen. Es sind alters- und nutzungsbedingte Abnutzungen feststellbar, Instandhaltungsrückstau besteht insbesondere an Holzbauteilen und Malerarbeiten.

Grundstück

Das 903 m² große Grundstück hat einen nahezu parallelogrammförmigen Zuschnitt mit einem Straßenfrontmaß von ca. 27 m und einer Tiefe von ca. 36 m. Topografisch handelt es sich um eine leichte Hanglage von Norden nach Süden. Das Grundstück ist erschlossen mit Wasser, Abwasser, Gas, Strom und Telekommunikation und als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die Außenanlagen sind befestigt (Hof, Wege, Terrassen) sowie gärtnerisch gestaltet; zusätzlich gibt es einen Gartengeräteschuppen, Voliere und Terrassenüberdachungen. Es bestehen Baulasten bezüglich Abstandsforderungen zu den Nachbargrundstücken; wertrelevant sind diese nicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teils vermietet und teils eigengenutzt.

• Satteldach mit Pfanneneindeckung

• Massivbauweise, verputzte Fassaden

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, teils erneuerte Kunststoffelemente (3-fach-Verglasung), überwiegend manuelle Kunststoffrollläden

• Heizungsanlage: Erdgas-Zentralheizung (Einbau 2003), Warmwasserbereitung zentral, Fußbodenheizung, Sanitärbereiche mit zusätzlichen Rippenheizkörpern

• Photovoltaikanlage (10 kWp, Vergütung ca. 900 €/Jahr, Restlaufzeit ca. 13 Jahre)

• Elektroinstallation dem Baujahr und späteren Nachrüstungen entsprechend, Photovoltaikanlage vorhanden

• Böden: Fliesen, Laminat, PVC, je nach Wohneinheit und Modernisierungsstand

• Sanitär: weitgehend dem Baualter entsprechend; teils modernisiert, insgesamt einfach und funktional

• Weitere: Offener Kamin (nicht betriebsbereit)

Eigeltingen, Landkreis Konstanz, Baden-Württemberg, ca. 3.900 Einwohner

Das Objekt befindet sich in Eigeltingen in einem allgemeinen Wohngebiet etwa 300 m nordöstlich des Ortskerns. Die Nachbarschaft ist durch offene, wohnwirtschaftliche Bebauung geprägt, die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, meist freistehend mit gepflegten Gärten. Die Anliegerstraße „Untere Blatt“ ist asphaltiert mit moderatem Anliegerverkehr, Gehweg und Straßenbeleuchtung. Parkmöglichkeiten sind im öffentlichen Straßenraum sowie auf dem Grundstück (Außenstellplatz, Doppelcarport, Doppelgarage) ausreichend vorhanden. Negative Beeinträchtigungen, Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht erwähnt.

Fußläufig findet sich die Grund- und Hauptschule mit Werkrealschule, mehrere Kindergärten sowie Ärzte. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf und gastronomische Betriebe sind im Umkreis von ca. 800 m erreichbar. Weiterführende Versorgungseinrichtungen (z.B. größere Supermärkte) gibt es im ca. 12 km entfernten Stockach. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung, der nächste Bahnhof ist in Orsingen-Nenzingen (ca. 7 km), Anschluss an die Bundesautobahnen über die nahegelegene A98.