Zwangsversteigerung Eigentumswohnung mit Keller

Verkehrswert: 257.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 2 im Obergeschoss eines Dreifamilienhauses, einschließlich des Sondereigentums am Kellerraum Nr. 2.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.07.2024 innen und außen besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Besichtigung und auf vorliegenden Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 2 befindet sich im Obergeschoss eines 1966 errichteten, dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt drei Wohneinheiten. Die Wohnfläche beträgt ca. 110,07 m².

• Sie besteht aus einem Flur, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Bad mit WC, Küche, Wohnzimmer und einem zum Wintergarten umgebauten Balkon.

• Der Grundriss ist als funktional und gut nutzbar zu bewerten, alle Zimmer sind vom Flur aus erreichbar.

• Die Fenster sorgen für eine angemessene, ganztägige Belichtung und Besonnung; aufgrund der Etagenlage ist die Belüftung vorteilhaft.

• Zur Wohnung gehört ein Kellerraum, die Erschließung erfolgt über ein gemeinsames Treppenhaus.

Ein Umbau erfolgte durch Verglasung des Balkons zum Wintergarten, dessen rechtliche Zuordnung Gemein- oder Sondereigentum nicht eindeutig geklärt ist. Am Gemeinschaftseigentum und in der Wohnung sind Schäden vorhanden, u.a. Feuchtigkeit, Schimmelbefall, defekte Heizkörper und Markisen, beschädigter Sockelputz und eine defekte Wärmepumpe.

Gebäude

Am Gebäude wurden lediglich einzelne Modernisierungen vorgenommen: 2016 wurde der gemeinschaftliche Heizkessel erneuert, die Haustür 2021 und im Jahr 1993 wurden die Fenster (Kunststofffenster mit Isolierverglasung) ausgetauscht. Weitere Sanierungsmaßnahmen bzw. eine umfassende Modernisierung stehen aus. Fassaden und Dach sind baujahrtypisch nicht oder nur gering gedämmt. Die Wohnung ist nicht saniert, der Zustand ist befriedigend, es besteht allgemeiner Instandsetzungsbedarf. Das Gebäude ist voll unterkellert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform: Sattel-Giebeldach, Pfannenziegel, ca. 2 cm Styropor gedämmt

• Heizung: Gasbrennwertkessel (Viessmann, Bj. 2016, 35 kW), zentrale Warmwasserversorgung; Wärmepumpe vorhanden, aber defekt

• Wärmeübertragung: Heizkörper in den Räumen

• Elektroinstallation: Überwiegend unter Putz, unter Mindeststandard, kein FI-Schutzschalter

• Bodenbeläge: Parkett in Wohnräumen, Fliesen in Flur, Küche und Bad

• Fenster: Kunststofffenster mit zweifacher Isolierverglasung, erneuert 1993, Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Badewanne, Dusche, Handwaschbecken, separates WC mit Druckspülung; Wände im Bad/WC bis ca. 1,40 m gefliest

• Türen: Holzwerkstoff lackiert, Metalldrücker

• Weitere Einrichtungen: Klimaanlage im Wintergarten, Wintergarten mit elektrischen Markisen (defekt laut Gutachten)

Rastatt, Stadtteil Plittersdorf, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg. Einwohnerzahl Stadt: ca. 52.000, Plittersdorf ca. 3.100.

Plittersdorf ist ein dörflich geprägter, naturnaher Stadtteil am Rhein. Die Umgebung ist überwiegend durch Ein- und kleinere Mehrfamilienhäuser geprägt, die Bebauungsdichte ist offen und die Bauhöhe zweigeschossig. Das Grundstück befindet sich in ruhiger Lage nahe dem Ortsrand auf einem trapezförmigen Eckgrundstück an der Ecke Bühlstraße / Tullastraße mit gutem Zuschnitt und südöstlicher Ausrichtung. Die Topografie ist eben, Immissionen durch Straßenverkehr sind gering.

Die Mikrolage ist geprägt durch eine familienfreundliche, ruhige Wohnlage mit guter Infrastruktur im Stadtteil: öffentliche Verkehrsmittel (Bus, Bahn) sind in ca. 400 m Entfernung, Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte sind im Umkreis von 4-6 km im Zentrum von Rastatt, im Quartier gibt es Kindergarten und Grundschule. Weiterführende Schulen, größere ärztliche Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in Rastatt und benachbarten Gemeinden. Die öffentlichen Verkehrsverbindungen, Anbindung an die Autobahn A5 und Bundesstraßen sind gut ausgebaut. Freizeitangebote und naturnahe Erholung sind vorhanden durch die Rheinnähe und angrenzende Naturschutzgebiete.