Zwangsversteigerung Vierzimmerwohnung mit Loggia, Stellplatz & Garten

• lfd. Nr. 1 - 649/10000 Miteigentumsanteil, Wohnung im I. OG links - im Aufteilungsplan Nr. 11

  • Verkehrswert €: 65.000,00

• lfd. Nr. 2 - 649/10000 Miteigentumsanteil, Wohnung im I. OG links - im Aufteilungsplan Nr. 11

  • Verkehrswert €: 65.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 4-Zimmerwohnung mit Kellerraum, Bühnenraum, Stellplatz und Gartenanteil in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 16 Einheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde sowohl von außen als auch von innen besichtigt. Der Kellerraum war nicht zugänglich, die Begutachtung stützte sich hier teilweise auf Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss links des Gebäudeteils "In den Riedwiesen 32" und verfügt über eine Wohnfläche von circa 89 m². Sie besteht aus Flur, Küche, Wohnzimmer mit Loggia (Südwest), zwei Kinderzimmern, Schlafzimmer, Bad, WC und Abstellraum. Innenliegende Bereiche (z.B. WC/Abstellraum) besitzen keine Fenster. Der Grundriss ist zweckmäßig, die Belichtung insgesamt gut bis ausreichend.

Die Wohnung weist verschiedene Modernisierungsmaßnahmen aus den 2000er Jahren auf, unter anderem einen Fenstertausch (2005) und Sanierungen in Eigenleistung. Der Zustand der Oberflächen (Böden, Decken, Wände) ist durchschnittlich, viele Renovierungsarbeiten wurden nicht fachgerecht ausgeführt und weisen Schäden wie Trocknungslöcher durch einen vorherigen Wasserschaden, Beschädigungen an der Duschwannenverkleidung, fehlende Sockelleisten sowie starke Verschmutzungen und Erneuerungsbedarf bei den Rollladengurten auf. Die elektrische Anlage entspricht vermutlich nicht mehr dem Stand der Technik. Das Bad sowie das WC sind jeweils einfach ausgestattet, das WC ist innenliegend mit Zwangsentlüftung.

Zum Sondereigentum gehören zudem ein Kellerraum und ein Bühnenraum im Dachgeschoss, deren Zustände teils nur oberflächlich bekannt sind.

Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist ein viergeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus aus ca. 1972 und wurde überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Die Außenanlagen beinhalten einen befestigten Stellplatz und einen Gartenanteil, jeweils dem Sondereigentum zugeordnet. Die Gesamtanlage und das Gemeinschaftseigentum befinden sich in einem dem Baujahr entsprechenden Zustand, allerdings besteht deutlicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. Die ursprüngliche Bauweise ist massiv, mit Satteldach und Eternitverkleidung an den Giebelseiten (teils schadhaft, bei Entsorgung sind Sondermüllkosten wahrscheinlich). Das Gebäude ist nicht barrierefrei, ein Aufzug ist nicht vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform: Satteldach, Deckung mit Dachsteinen, keine oder unzureichende Dämmung, Dachrinnen und Fallrohre aus Kupfer

• Heizung/Warmwasser: Fernwärmeanschluss (ca. 1985), zentrale Warmwasserversorgung, Heizungsrohre teilweise auf Putz

• Elektroinstallation: Einfache Ausstattung, pro Raum ein Lichtauslass und 1–2 Steckdosen, Türöffner und Klingelanlage

• Böden: Laminat und Fliesen, teils beschädigt, Verlegung und Material teils nicht fachgerecht, Loggia mit Fliesen

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweifachverglasung (ca. 2005), Rollläden aus Kunststoff (gurte verschmutzt), Fensterbänke aus Naturstein innen, außen Aluminium

• Sanitärausstattung: Bad mit Dusche (Schäden sichtbar), Handwaschbecken, Handtuchheizkörper, raumhohe Fliesen im Bad; WC innenliegend, einfache Ausstattung

Das Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 2025 ca. 311 € pro Monat. Der Wohnung zugeordnet ist eine geringfügige Instandhaltungsrücklage. Die Gemeinschaftsanlage weist Zahlungsrückstände und das Risiko künftiger Sonderumlagen auf. Keine wesentlichen Baulasten laut Baulastenverzeichnis.

Die Wohnung befindet sich in Crailsheim, Stadtteil Altenmünster (ca. 2.900 Einwohner), Landkreis Schwäbisch Hall, Baden-Württemberg. Crailsheim zählt ca. 35.346 Einwohner.

Die Mikrolage ist als mittlere bis gute Wohnlage einzustufen, geprägt durch eine aufgelockerte, größtenteils vier- bis sechsgeschossige Wohnbebauung. Die Immobilie liegt an einer Wohnsammelstraße mit mäßigem Verkehr; Gehwege und Parkstreifen sind vorhanden. Leichte Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr sind möglich. Das Grundstück ist eben, der Garten und die Loggia haben Südwestausrichtung. Es sind keine besonderen Beeinträchtigungen durch Gewerbe- oder Industrieeinflüsse, Naturschutzgebiete oder Biotope genannt.

Kindergärten, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und eine Bushaltestelle sind fußläufig erreichbar. Die Innenstadt und der Hauptbahnhof sind etwa 1,5 km entfernt, Autobahnen (A6/A7) sowie weitere Städte sind gut angebunden.

Das Grundstück umfasst rund 1.754 m², ist regelmäßig geschnitten, eben und eingefriedet durch Hecken. Die Topografie ist günstig mit gartenseitiger Südwestlage.