Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Nebengebäude und Doppelgarage (Abrissobjekte)

Verkehrswert: 36.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit Nebengebäude und Doppelgarage (Abrissobjekte).

Besichtigung

Das Objekt wurde innen und außen überwiegend besichtigt, lediglich die Dachkonstruktion konnte nicht betrachtet werden. Die Bewertung erfolgte unter Einbeziehung von Bauzeichnungen und weiterer vorgelegter Unterlagen.

Gebäude

Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte (Baujahr ca. 1952/1953, Dachgaube ca. 1980, Anbau ca. 1982), einer Doppelgarage (Baujahr ca. 1953, Erweiterung ca. 1975) und einem kleinen Nebengebäude (Baujahr ca. 1952/1953) bebaut. Die Bausubstanz aller Gebäude ist als abbruchreif zu bewerten; es liegt erheblicher Instandhaltungsstau vor.

Die Doppelhaushälfte ist in massiver Bauweise errichtet. Das Gebäude ist über ein Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss aufgeteilt, mit einer geschätzten Gesamtwohnfläche von ca. 109 m². Der Grundriss ist kleinteilig und entspicht dem Baujahr, mit vielfach gefangenen Zimmern. Die Belichtung und Besonnung entspricht einer üblichen Wohnlage, wobei die Fenster überwiegend austauschbedürftig sind (Holzfenster, ca. 1980/1982, altersbedingt undicht, freie Lüftung). Das Dach besteht aus einer ungedämmten Holzkonstruktion mit Dachsteinen. Die Fassade weist Schäden auf, ebenso sind Mängel an der Dachentwässerung sowie zahlreiche Gebäuderisse vorhanden.

Umbauten und Erweiterungen erfolgten, darunter die Anbringung einer Dachgaube und eines späteren Anbaus. Die Innentüren und Oberflächen sind insgesamt veraltet und stark abgewohnt, Böden und Wandbeläge erneuerungsbedürftig. Die Stromleitungen liegen zum Großteil auf Putz und entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik; es fehlt zum Beispiel ein FI-Fehlerschutzschalter.

Es sind keine modernen Heizungsanlagen vorhanden. Der ehemalige Kachelofen ist ohne Heizeinsatz und damit funktionslos. Sanitärräume sind kaum vorhanden; im Keller ist eine Badewanne ohne Belichtung installiert, ein Provisorium einer Dusche befindet sich im Erdgeschoss (fragwürdige Abdichtung).

Zudem liegen im Untergeschoss Ausblühungen, oxidierte Wasserleitungen und Schimmelpilzbefall im Treppenhaus vor. Der Wasseranschluss ist außer Betrieb und die Kelleraußentür defekt. Die Geschossdecke ist mutmaßlich mit Eisenbahnschlacke verfüllt, teils rieselt Material herab. Der Wandaufbau enthält Strohmatten. Bei Abriss und Entsorgung der Fassadenverkleidung wie auch des Garagendachs besteht das Risiko von Mehrkosten durch asbesthaltigen Sondermüll. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Die Doppelgarage ist massiv errichtet, Baujahr ca. 1953, Erweiterung ca. 1975, mit Welleternitdach (vermutlich asbesthaltig). Der Zustand ist schlecht, es sind Risse und Wasserschäden erkennbar, in der Montagegrube steht Wasser. Auch das Garagendach ist sanierungsbedürftig.

Das Nebengebäude wird als Lager genutzt, Konstruktionsart ist teils massiv/teils Fachwerk mit Betondachsteinen. Auch hier besteht erheblicher Instandhaltungsrückstand.

Grundstück

Die Grundstücksfläche beträgt ca. 504 m² und ist fast rechteckig geschnitten. Die Geländetopografie ist nahezu eben, mit einem straßenseitigen Garten in Südostausrichtung. Die Einfriedung erfolgt durch Mauer oder Hecken. Der Garten ist stark vernachlässigt und überwiegend mit Unkraut Durchwachsen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und nicht marktgängig.

• Satteldach mit ungedämmter Holzkonstruktion, Dachsteine

• Welleternitdach (vermutlich asbesthaltig) bei der Garage

• Keine Zentralheizung, Kachelofen ohne Einsatz, keine funktionsfähige Heizanlage

• Kein funktionsfähiger Wasseranschluss; oxidierte Wasserleitungen im UG

• Elektrische Anlage veraltet, kein FI-Schalter, Leitungen auf Putz

• Böden, Wände und Decken stark erneuerungsbedürftig

• Fenster: Holzfenster (ca. 1980/82), einfach verglast, erneuerungsbedürftig, z.T. Metallfenster im UG

• Sanitärausstattung: keine Badezimmer im Wohnbereich, lediglich Badewanne im Keller (ohne Entlüftung/Belichtung), provisorische Dusche im EG

• Innentüren einfach und veraltet

• Außenanlagen: vernachlässigt, umfassender Pflegebedarf

Crailsheim, Stadtteil Roßfeld, ca. 35.350 Einwohner, Landkreis Schwäbisch Hall, Bundesland Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt in einer mittleren bis guten Wohnlage nahe der Ortsmitte von Roßfeld, einem Teilort von Crailsheim. Die Straße ist eine voll ausgebaute Wohnstraße ohne Gehwege und Parkstreifen. Die Nachbarbebauung besteht überwiegend aus ein- bis zweigeschossigen Wohnhäusern in offener Bauweise. Beeinträchtigungen liegen nicht vor; Schutzgebiete sind nicht verzeichnet.

Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsgelegenheiten sind im Umkreis von bis zu 2 km fußläufig erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe, das Stadtzentrum Crailsheim und die Verwaltung sind etwa 2 km entfernt.