Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 147.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 4-Zimmerwohnung im Obergeschoss nebst Terrasse und Kellerraum, SE-Nr. 5, in einem Wohn- und Geschäftshaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17. März 2025 im Rahmen eines Ortstermins begutachtet. Die Begehung umfasste insbesondere die Wohn- und Kellerbereiche; die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Unterlagen wie Grundbuch, Bauakten und Pläne.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Obergeschoss des Vorderhauses und verfügt über ca. 124 m² Wohnfläche. Die Raumaufteilung besteht aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer, Küche mit Essplatz, Bad, WC und Diele. Zusätzlich gibt es eine ca. 11 m² große Terrasse (anteilig angerechnet), welche über dem Flachdach zwischen Vorder- und Hintergebäude liegt, sowie einen zugeordneten Kellerraum. Die Grundrissgestaltung ist funktional. Die Wohnung ist gut mit Tageslicht versorgt, allerdings bestehen Beeinträchtigungen durch Wasserschäden und sichtbaren Sanierungsbedarf im Innenbereich (Decken, Wände, Böden). Der Gesamtzustand ist sanierungsbedürftig aufgrund eines aktuellen Wasserschadens. Die Terrasse war mit einer Pergola versehen, deren Zustand mangelhaft war; sie wurde entfernt.

Gebäude

Das Gesamtgebäude ist ein massiv gebautes Wohn- und Geschäftshaus aus etwa 1985 (Teilbereiche um 1968), mit unterkellertem Vorder- und Hinterhaus, wobei das Vorderhaus ein zu Wohnzwecken ausgebautes Satteldach besitzt. Die Anlage besitzt zwei Vollgeschosse, ist teilunterkellert und beherbergt mehrere Wohn- und Geschäftseinheiten. Die Bausubstanz lässt eine durchschnittliche Belichtung und Besonnung zu, Einschränkungen ergeben sich durch die innerörtliche Lage und Bebauung. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Satteldach auf Vorderhaus (Faserzementwellplatten) und Hinterhaus (Ziegeldeckung); Flachdächer als Terrassenflächen, Dachfläche mit Waschbetonplatten belegt

• Kunststofffenster mit 2-fach Isolierverglasung

• Türen aus glattem, holzfurniertem Material sowie teilweise Füllungstüren

• Bodenbeläge aus Fliesen und Laminat

• Wand- und Deckenoberflächen vorwiegend mit Raufasertapete, Hartfaserplatten, Fliesen und Putz versehen

• Sanitärausstattung: Bad mit Badewanne, WC, Waschbecken sowie separatem Gäste-WC; Waschmaschinenanschluss im Bad

• Heizung und Warmwasser: Fern- oder Nahwärmeanschluss (Brennstoffart nicht bekannt), elektrische Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation aus ca. 1985

Besonderheit zum Stichtag 15.02.2024:

Im Zeitraum zwischen den beiden Ortsterminen am 24. Januar und 15. Februar 2024 kam es im Dachgeschoss des Vordergebäudes zu einem Schadensfall durch bestimmungswidrig ausgetretenem Leitungswasser. Die Feuerwehr kam in diesem Zusammenhang zu einem Noteinsatz. Leitungswasser trat aus den oberen Geschossen durch die Decke des zu bewertenden Sondereigentums und führte dort zu Feuchteschäden. Beim Ortstermin am 15. Februar waren Schäden durch Leitungswasser an Decken, Wänden und Böden im Sondereigentum Nr. 5 zu erkennen. Zum exakten Schadensumfang kann keine Aussage getroffen werden. Die Stromversorgung sowie die Heizung waren am 15. Februar nicht intakt. Qualifizierte Feuchtemessungen z.B. unterhalb der Estriche waren noch nicht durchgeführt worden, sodass der Umfang der Sanierung im Zuge der Besichtigung nicht eingegrenzt werden konnte. Der im Weiteren vorgenommene Abzug zur Schadensbehebung („Reparaturstau“) resultiert aus einer freien Annahme.

Besonderheit zum Stichtag 17.03.2025:

Der unter den zuvor genannten Besonderheiten zum Februar 2024 vorliegende Schadensfall wurde im Laufe des vergangenen Jahres saniert. Durch einen neuerlichen Schadensfall – vmtl. bestimmungswidrig eingetretenes Wasser (Niederschlagswasser) im SO.Nr. 8 – wurde die sanierte Wohneinheit wiederum beschädigt.

Die Bewertung zum Stichtag 17.03.2025 wird aufgrund des neu eingetretenen Wasserschadens vorgenommen

Hügelsheim (ca. 5.000 EW), Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt im Zentrum von Hügelsheim an der Hauptstraße, einer innerörtlichen Landesstraße (L75, ehemals B36), geprägt von gemischt genutzter, verdichteter Nachbarschaftsbebauung. Die Lage ist zentral, das Grundstück nahezu vollständig überbaut. Die negative Prägung durch eine vielbefahrene Durchgangsstraße ist vorhanden.

Schulen (Grund- und Hauptschule), Kindergärten, Ärzte und Apotheken sowie Einkaufsmöglichkeiten sind in der Gemeinde vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut, mit direkter Anbindung an die L75, Autobahnanschluss (BAB 5) in der Nähe sowie Regionalflughafen und passenden öffentlichen Verkehrsmitteln binnen kurzer Distanz.

Herr Porscha Tel. 0721-1462089