Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung

Verkehrswert: 156.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit Keller (SE-NR. 3) und das Sondernutzungsrecht an dem über der Wohnung Nr. 3 befindlichen Spitzboden.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins am 19.07.2024 von außen und innen besichtigt. Die Bewertung bezieht sich auf die sichtbaren Gebäudeteile; die Wohnung war zum Zeitpunkt der Besichtigung voll möbliert und bewohnt, eventuelle verdeckte Schäden können daher nicht ausgeschlossen werden.

Wohnung

Die Eigentumswohnung liegt im Dachgeschoss eines 1966 erbauten, voll unterkellerten Dreifamilienhauses. Die Wohnfläche beträgt 65,54 m² und verteilt sich auf drei Zimmer, Küche, Bad, Flur und WC; ein Balkon oder eine Terrasse sind nicht vorhanden. Die Raumaufteilung erfolgt von einem zentralen Flur, von dem alle Räume bequem erschlossen werden. Die Belichtung und Besonnung der Wohnung ist durch Fenster an mehreren Seiten als gut einzustufen; die Belüftung ist gegeben, da sich die Etage über die gesamte Gebäudebreite zieht. Der allgemeine Zustand der Wohnung ist befriedigend; Renovierungen und Modernisierungen wurden teilweise vorgenommen (Fenster 1993, Bodenbeläge erneuert, Sanitär teilweise ausgetauscht). Insgesamt besteht ein Modernisierungs- und Reparaturstau.

Im Gebäude wurden Gemeinschaftseinrichtungen wie Heizkessel (2016) und Haustür (2021) erneuert, weitere Maßnahmen an Außenputz und Abdichtungen stehen an. Die Heizungswärmepumpe ist defekt. Am Gemeinschaftseigentum bestehen bauliche Mängel (abplatzender Sockelputz, Wassereintritt im Kellerbereich bei Starkregen).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung von einem Mitglied der Eigentümerfamilie bewohnt.

• Fenster: Kunststofffenster (1993 erneuert), Zweifach-Isolierverglasung, Kunststoffrollläden

• Heizung: Gasbrennwert-Zentralheizung (Baujahr 2016, 35 kW), Wärmeübergabe über Heizkörper, zentrale Warmwasserbereitung, Wärmepumpe vorhanden (defekt), zwei Fertigkamine

• Elektroinstallation: unter Mindeststandard, überwiegend unter Putz, einfache Fernmeldetechnik

• Fußböden: Parkett in Wohnräumen, Fliesen in Flur, Küche und Bad

• Sanitärausstattung: Badewanne, Dusche, Handwaschbecken, Stand-WC mit Druckspülung, modernes Waschbecken und WC (erneuert)

• Besondere Ausstattung: Klimaanlage in der Wohnung

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Rastatt-Plittersdorf, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg, ca. 52.000 Einwohner (Stadt), Stadtteil Plittersdorf ca. 3.100 Einwohner.

Das Objekt liegt in einer ruhigen Wohnlage. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Einfamilienhäusern, kleinen Mehrfamilienhäusern und einigen Gewerbebauten; es handelt sich um eine offene, meist zweigeschossige Bebauung. Das Grundstück liegt an der Ecke Bühlstraße / Tullastraße als Anliegerstraße mit mittlerer Verkehrsdichte und beidseitigen Gehwegen. Die Ausrichtung ist südöstlich, das trapezförmige Eckgrundstück ist eben, die Erschließung erfolgt direkt von der Straße. Im Umfeld bestehen keine Hinweise auf relevante Beeinträchtigungen, Immissionen sind gering, ein Gewerbebetrieb ist auf dem Grundstück vorhanden, gehört jedoch nicht zum Bewertungsgegenstand. Das Grundstück ist mit Einfriedungen, befestigtem Hof, Wegebefestigung, Gartenanlagen und Pflanzungen versehen.

Infrastrukturell ist der Ort gut versorgt: Kindergarten, Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte sind im Ort vorhanden, weiterführende Schulen gibt es in Rastatt (ca. 5 km Entfernung). Busverbindung in 400 m Entfernung, S-Bahn und Bahnhof in ca. 6 km erreichbar. Die Verkehrsanbindung über B36 und Autobahn A5 ist sehr gut, die Rheinfähre verbindet direkt mit Frankreich. Die Wohnlage gilt als naturnah und familienfreundlich mit erweitertem Freizeitwert durch die Rheinlage.

Das Grundstück ist eben, gut geschnitten, trapezförmig, Ecklage. Bewuchs und Topografie typisch für bebaute, städtische Wohnlagen; keine besonderen Eigenheiten.